笑笑

房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容.

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王

房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容.

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一紙亂言

房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容。
按項目研究詳細(xì)程度的不同，可行性研究可分為*機會研究 、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標(biāo)的詳細(xì)程度存在差別。當(dāng)然，房地產(chǎn)項目可行性研究的具體內(nèi)容因項目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟評價。其具體內(nèi)容如下：
1）項目概況。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項目的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)等。
2）市場分析和需求預(yù)測。在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供給狀況應(yīng)進行科學(xué)分析、客觀預(yù)測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等。
3）規(guī)劃方案的優(yōu)選。在對可供選擇的規(guī)劃方案進行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出*為合理、可行的方案作為方案，并對其進行詳細(xì)描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)、控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。
4）開發(fā)進度安排。對開發(fā)進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發(fā)項目，其建設(shè)期長、*額大，一般需要進行分期開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的內(nèi)容同時作出統(tǒng)籌安排。
5）項目*估算。項目*估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應(yīng)充分注意各項費用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭與未來事實相符。
6）*的籌集方案和籌資成本估算。根據(jù)項目的*估算和*進度安排，合理估算*需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產(chǎn)項目*額巨大，開發(fā)商必須在*前作好*的安排，并通過不用*籌措*，保證項目的正常運行。
7）財務(wù)評價。財務(wù)評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務(wù)狀況進行分析，借以考察項目財務(wù)可行性的一種方法，其內(nèi)容包括項目的銷售收入和成本預(yù)測，預(yù)計損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、財務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、*來源與運用表的編制，財務(wù)評價指標(biāo)和償債指標(biāo)的計算，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部*率、*回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等。
8）風(fēng)險分析。風(fēng)險分析是可行性研究的一項重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險分析通過對影響*效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為控制項目運作過程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為*者了解項目的風(fēng)險大小及來源提供參考。
9）國民經(jīng)濟評價。國民經(jīng)濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的*和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟參數(shù)，分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，并評價項目的經(jīng)濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是*決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要綜合考慮項目對社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經(jīng)濟評價。國民經(jīng)濟評價包括社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益評價。
財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價都屬于項目的經(jīng)濟評價，但兩者的評價角度不同。財務(wù)評價側(cè)重于項目本身的獲利能力，國民經(jīng)濟評價側(cè)重于項目對于國民經(jīng)濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經(jīng)濟合理性。所以國民經(jīng)濟評價又叫費用效益分析。
10）結(jié)論。運用可行性研究的各種指標(biāo)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟和財務(wù)各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設(shè)建議。

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純真的悶騷

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的主要內(nèi)容有：
部分　房地產(chǎn)項目總論
總論作為可行性報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項目的可行與否提出*終建議，為可行性研究的審批提供方便。
第二部分　房地產(chǎn)項目建設(shè)可行性
第三部分　房地產(chǎn)項目市場需求分析
市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、房地產(chǎn)估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，*終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性報告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。
第四部分　房地產(chǎn)項目產(chǎn)品規(guī)劃方案
第五部分　房地產(chǎn)項目建設(shè)地與土建總規(guī)
第六部分　房地產(chǎn)項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案
在項目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。
第七部分　房地產(chǎn)項目組織和勞動定員
在可行性報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機構(gòu)，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃。
第八部分　房地產(chǎn)項目實施進度安排
項目實施時期的進度安排是可行性報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱房地產(chǎn)時間，是指從正式確定建設(shè)項目到項目達到正常生產(chǎn)這段時期，這一時期包括項目實施準(zhǔn)備，*籌集安排，勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運轉(zhuǎn)直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項房地產(chǎn)活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。
第九部分　房地產(chǎn)項目財務(wù)評價分析
第十部分　房地產(chǎn)項目財務(wù)效益
第十一部分　房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析及風(fēng)險防控
第十二部分　房地產(chǎn)項目可行性研究結(jié)論與建議
8.可行性研究的結(jié)論
根據(jù)對相關(guān)因素的分析和各項評價指標(biāo)數(shù)值,對項目的可行與否作出明確的結(jié)論.

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卻步三兩事

由項目建設(shè)單位法人代表，通過單位法人代表，通過招投標(biāo)或委托等*，確定有資質(zhì)的和相應(yīng)等級的設(shè)計或咨詢單位承擔(dān)，項目法人應(yīng)全力配合，共同進行這項工作。可行性研究報告，是項目建設(shè)程序中十分重要的階段，必須達到規(guī)定要求，為組織審查、咨詢金融等單位評估提供政策、技術(shù)、經(jīng)濟、科學(xué)的依據(jù)，為*決策提供科學(xué)依據(jù)。 編制可行性研究報告的主要內(nèi)容：(1)項目概況；(2)項目建設(shè)的必要性；(3)市場預(yù)測；(4)項目建設(shè)選址及建設(shè)條件論證；(5)建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容；(6)項目外部配套建設(shè)；(7)環(huán)境保護；(8)勞動保護與衛(wèi)生防疫；(9)消防；(10)節(jié)能、節(jié)水；(11)總*及*來源；(12)經(jīng)濟、社會效益；(13)項目建設(shè)周期及工程進度安排；(14)結(jié)論；(15)附件。 可行性研究報告的審批：國家計委現(xiàn)行規(guī)定審批權(quán)限如下：大中型項目的可行性研究報告，按隸屬關(guān)系由國務(wù)院主管部門或省、區(qū)、市提出審查意見，報國家計委審批，其中重大項目由國家計委審查后報國務(wù)院審批。國務(wù)院各部門直屬及下放、直供項目的可行性研究報告，上報前要征求所在省、區(qū)、市的意見。小型項目的可行性研究報告，按隸屬關(guān)系由國務(wù)院主管部門或省、區(qū)、市計委審批。 可行性研究報告后的主要工作：可行性研究報告批準(zhǔn)后即國家同意該項目進行建設(shè)，列入預(yù)備項目計劃。列入預(yù)備項目計劃并不等于列入年度計劃，何時列入年度計劃，要根據(jù)其前期工作的進展情況、國家宏觀經(jīng)濟政策和對財力、物力等因素進行綜合平衡后決定。建設(shè)單位可進行下列工作：（1）用地方面，開始辦理征地、拆遷安置等手續(xù)。（2）委托具有承擔(dān)本項目設(shè)計資質(zhì)的設(shè)計單位進行擴大初步設(shè)計，引進項目開展對外詢價和技術(shù)交流工作，并編制設(shè)計文件。（3）報審供水、供氣、供熱、下水等市政配套方案及規(guī)劃、土地、人防、消防、環(huán)保、交通、園林、文物、安全、勞動、衛(wèi)生、保密、教育等主管部門的審查意見，取得有關(guān)協(xié)議或批件。

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