經過艱苦

產權是享受權益轉讓、買賣、贈與；使用權只是從物管哪兒拿到的一種暫時使用權，不可轉讓、買賣或贈與。目前現(xiàn)行的法律沒有對車位、車庫的歸屬做出明確規(guī)定，但是多次因車位引發(fā)的案件審判結果表明，凡是購買的車位不屬于人防工程，只要由開發(fā)商*建造，建造成本也未攤入住宅商品房及其他車庫的成本中，而且地下車位的面積未計入公攤面積，那么即使沒有產權證，該小區(qū)業(yè)主所購買的地下車位也受法律的保護，當簽訂使用權*合同時，切記*年限只有20年。如果上述停車位已經納入面積分攤范圍，停車位就屬于公共使用面積，物業(yè)無權以買賣的*進行交易，只能收取一定的管理費用。

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你是比分

目前本市房屋附屬地下車庫共有四大類：
1、根據《上海市民防工程建設和使用管理辦法》有關規(guī)定，民防工程的*者可以按照房地產管理的有關規(guī)定取得民防工程的所有權。因此，開發(fā)商可以取得作為民防工程的地下車庫的所有權。按照“誰*，誰*”的原則，開發(fā)商可以轉讓和出租。但由于該《管理辦法》沒有規(guī)定作為民防工程的地下車庫所有權人其出租期限有多長，所以有的開發(fā)商就打起了擦邊球，出售使用權70年，這等于是變相出售產權。
2、目前，小區(qū)業(yè)主車位產權之爭大部分就集中在開發(fā)商自建的地下車庫上。市房地資源局曾于2002年初發(fā)布《關于地下車庫預售申請及許可證發(fā)放等有關問題的操作口徑》中規(guī)定：“商品房項目附屬的地下車庫應優(yōu)先滿足本地塊范圍內房地產權利人購買、*。取得預售許可證的地下車庫，在預售期間僅可預售給本地塊范圍內的商品房預購人?！憋@然，該規(guī)定并未禁止車位不可出售給小區(qū)以外的購買人。但是如給小區(qū)外*者搶占后再高價出租或出售給小區(qū)內有實際需要的業(yè)主，顯然小區(qū)內業(yè)主的利益將受到損害。在這樣的情況下，市房屋土地資源管理局于2003年1月6日發(fā)布了《關于商品房項目附屬地下車庫（位）租售問題的暫行規(guī)定》，并同時廢止此前發(fā)布的《關于地下車庫預售申請及許可證發(fā)放等有關問題的操作口徑》，使車位的買賣、轉讓趨于統(tǒng)
一、規(guī)范。
3、開發(fā)商在立項設計時就將其作為小區(qū)配套設施，并且開發(fā)商將整個地下車庫的面積都分攤了。該類車庫所有權屬于全體業(yè)主共有，只能僅限用于對小區(qū)業(yè)主出租，而不能出售。根據《上海市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分攤規(guī)則》，除非有合法產權的分攤協(xié)議，否則單獨具備使用功能的獨立使用空間，如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等不計入共有建筑面積。
4、售后公房地下車庫及人防工程車庫。該類物業(yè)由于受當時技術要求及設計理念限制，一般都不是嚴格意義上的地下車庫，絕大多數(shù)是防空洞改建，其用途也五花八門，有開旅館、加工廠、倉庫等等，其產權歸屬非常混亂。按照當時有關政策規(guī)定，這些車庫其實是作為房屋配套設施而建設的，承租人在購買公房時也未進行分攤，而且這部分面積國家相關政策也不允許進入分攤，因此，其所有人還是屬于原來的出資建造人。

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安小妞的大世界

土地使用權轉讓，是指土地使用者將土地使用權再次轉移的行為，包括出售、交換和贈與。土地使用權出租，是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物*給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
一、土地使用權轉讓土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈送。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件*開發(fā)，利用土地的，土地使用權不得轉讓。土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。土地使用權轉讓時、土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移，土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物的所有權轉讓，應當依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管埋部門和房產管理部門批準，并依法辦理過戶登記。土地使用權轉讓須符合上述規(guī)定，否則即為非法轉讓。土地使用權的轉讓是不動產物權的轉讓，該行為除可能涉及合同法的諸多規(guī)定外，還具有不動產物權變動的各項特點，包括：
1.土地使用權與地上建筑物、附著物一同移轉。
2.權利義務一同轉移。這里的權利義務，是指土地使用權從土地所有權分離時出讓合同所載明的權利義務及其未行使和未履行部分。如土地的用途，出讓合同約定為住宅用地，無論該地塊的土地使用權經過多少次轉讓，均不因為轉讓而變成其他用途。
3.土地使用權的轉讓需辦理變更登記。中國現(xiàn)行立法對物權變動采取登記要件主義，即土地使用權轉讓合同的簽訂并不直接意味著土地使用權的移轉，土地使用權的移轉以登記為要件，轉讓合同中的受讓人不是在轉讓合同簽定以后，而是在土地使用權依法登記到受讓人名下以后方取得土地使用權。
二、土地使用權出租土地使用權出租，分為出讓取得土地使用權的出租和劃撥取得土地使用權的出租。出讓取得土地使用權出租的條件：
（1）出租人必須是通過出讓依法取得國有土地使用權的受讓人，持有國有土地使用權證書，才能對土地具有處分權，合法地轉移其土地使用權。
（2）土地使用權出租時，出租人具有土地使用權證的同時，要具有地上建筑物、其他附著物的所有權證，即土地使用權人和房屋所有權人必須是一致的。
（3）土地使用權出租時，以出讓*取得土地使用權的原土地使用權人必須按照出讓合同的約定支付出讓金，并依合同規(guī)定的期限、條件進行一定的*開發(fā)。
（4）土地使用權出租不得違反土地使用權出讓合同的規(guī)定。用于出租的地塊必須符合有關法律規(guī)定的條件，土地使用權出租必須設定在法律允許的地塊上，如出讓、轉讓土地使用權等有償*取得的土地使用權，符合條件的可以出租，劃撥取得的土地使用權不得擅自出租。
1、出讓土地使用權的出租條件出租的條件是出租人對土地的開發(fā)必須達到法律規(guī)定的或土地使用權出讓合同約定的標準。
2、劃撥土地使用權的出租條件劃撥土地使用權一般不得出租，符合下列條件的，經市、縣人民政府土地行政主管部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以出租：
（1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經濟組織和個人。
（2）領有國有土地使用證。
（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明。
（4）簽訂土地使用權出讓合同。土地使用權出租應當簽訂*合同土地使用權出租雙方當事人只是就使用土地達成協(xié)議。土地使用者出租土地使用權須依法申請土地使用者需要出租土地使用權的，必須持有國有土證以及地上建筑物、其他附著物產權證明等合法證件，向所的市、縣人民政府土地行政主管部門提出書面申請。地上建筑物、其他附著物隨之出租出租土地使用權，其地上建筑物、其他附著物隨之出租；出租地上建筑物、其他附著物使用權，其使用范圍內的土地使用權隨之出租。

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