被風(fēng)吹過的夏天

購房者大多對房屋產(chǎn)權(quán)問題是一知半解，混淆了房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)問題，“土地使用權(quán)”與“房屋產(chǎn)權(quán)”是兩個不同的概念，房屋產(chǎn)權(quán)是所有權(quán)，土地使用權(quán)是國家出讓的。所謂房地產(chǎn)使用權(quán)，其實(shí)只是土地使用權(quán)。土地使用權(quán)決定了房產(chǎn)的使用權(quán)。業(yè)主所有的住宅除了擁有房屋的所有權(quán)外,還擁有該房屋的國土土地使用權(quán),還具備所占有的國有土地使用權(quán)。也就是說如果房屋產(chǎn)權(quán)到期房子還在的話，房子依舊是你的，只是要補(bǔ)交土地稅。房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限是指房子所占的土地的使用權(quán)，而不是房子所有權(quán)本身。國家規(guī)定，城鎮(zhèn)建設(shè)用地為國家所有，個人和企業(yè)可以有償使用和交易使用權(quán)。住宅的使用權(quán)限是70年，從該地取得日算起。購房者只要有合法的產(chǎn)權(quán)證，房子就是私人財(cái)產(chǎn)，不屬于國家。只要房子還在，個人就擁有該房子的所有權(quán)。房產(chǎn)權(quán)70年從開發(fā)商開始蓋房就開始算了。不能把土地產(chǎn)權(quán)70年和使用權(quán)70年混為一談，也不能把“房屋的所有權(quán)”和“土地的使用權(quán)”混為一談了，正確的說法是“土地的使用權(quán)一般為70年”。土地使用權(quán)和房產(chǎn)權(quán)的區(qū)別土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別在于：房屋所有權(quán)(即房產(chǎn)權(quán))是的，沒有期限限制，只要房產(chǎn)沒有完全毀損滅失就能一直享有;土地使用權(quán)是有期限的。國家通過土地有期出讓*，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權(quán)。到期后，如國家需要收回土地，且必須連同地上建筑物一并收回時，這時會出現(xiàn)一個問題，由于房子在開發(fā)時有先有后，但土地使用權(quán)的終止日期是以土地出讓合同上的終止時間為準(zhǔn)，即土地使用權(quán)到期，而房產(chǎn)還未到報(bào)廢的年限。這時收回土地使用權(quán)則要給予地上建筑物所有人相應(yīng)補(bǔ)償;如果不收回，地上建筑物所有權(quán)人可以在屆滿前一年向國家申請續(xù)期，并重新繳納土地出讓金。兩者的區(qū)別：
1、兩者的權(quán)屬不同，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)的買賣是指房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地作用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓，也就是說，購房者享有的是完全的房屋所有權(quán);但我國實(shí)行的土地全民所有制，即土地只有國家和集體所有，個人只有使用權(quán)。因此，土地證上載明的使用終止日期一到，國家可以收回土地使用權(quán)。相關(guān)條例:《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》明確規(guī)定,居住用地土地使用權(quán)出讓的年限是70年。70年的土地使用權(quán)期滿后,土地收歸國有,而地上建筑物仍屬業(yè)主所有。如果再次申請土地使用權(quán),則應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時的地價(jià)水平,補(bǔ)交土地出讓金。答疑:Q:房產(chǎn)證上會寫上年限嗎A:購買商品房后,由住建局發(fā)放的房產(chǎn)證,國土局則發(fā)放國有土地使用證,有些地區(qū)會在房產(chǎn)證上注明土地的使用年限,目前清遠(yuǎn)的是沒有注明的,另一方面,如業(yè)主需求土地使用證,則需要開發(fā)商協(xié)助向國土局申請。Q:國有土地使用證和房產(chǎn)證有什么區(qū)別A:要買房子首先要看兩證,《國有土地使用權(quán)證》和《房屋產(chǎn)權(quán)證》,《國有土地使用權(quán)證》上就有你所購買房屋的土地分?jǐn)偯娣e和性質(zhì)以及年限,住宅用地是指用于居住建筑的用地,非住宅用地包括“商業(yè)用地”、“工業(yè)用地”等。國有土地使用證是公有的,房產(chǎn)證是私有的,國有土地使用權(quán)50年、70年是針對該地塊的土地使用年限,而商品房被購房者購買后,則屬于業(yè)主所有,但業(yè)主僅擁有這塊土地上對應(yīng)的商品房擁有權(quán),而沒有土地的使用權(quán)。另外,只有土地才有使用年限。業(yè)主購買商品房,目前沒有硬性規(guī)定需要發(fā)放國土使用證,業(yè)主如有需求,則需要在開發(fā)商的配合下向國土局申請。Q:房屋產(chǎn)權(quán)是從什么時候算起,如何界定A:住宅用地的土地使用年限是70年,從該地塊取得之日起算。70年指的是該地塊的國有土地的使用年限,并不是房屋所有權(quán)的年限。土地使用權(quán)使用起止年限以土地出讓方和受讓方簽訂的土地出讓合同約定的日期為準(zhǔn),不考慮你和開發(fā)商簽署的預(yù)售合同日期。比如一個開發(fā)商2006年買的土地使用權(quán),3年的開發(fā)時間,你2008年買的房子,2009年才交房入住,那么你的產(chǎn)權(quán)時間從2006年算起70年。土地使用年限按土地證上的用地性質(zhì)來劃分。Q:產(chǎn)權(quán)到期后房子該怎么辦A:中國自改革開放以來,才開始房屋產(chǎn)權(quán)年限的問題,從首批擁有房產(chǎn)證的業(yè)主至今也不過30多年,距離產(chǎn)權(quán)70年還有一段距離,目前國家暫無條例明確規(guī)定,產(chǎn)權(quán)到期后的具體處理方法?，F(xiàn)在普遍認(rèn)為的是,到期后交納一定費(fèi)用便可以繼續(xù)續(xù)期,但具體的操作方法還沒有明文規(guī)定。Tips:查房屋產(chǎn)權(quán)時要注意的情況:
1.有房屋未必有產(chǎn)權(quán),如單位自建、農(nóng)村宅基地建房、社區(qū)配套用房、違建房等;
2.產(chǎn)權(quán)是否登記如預(yù)售房、抵押商品房未登記等;
3.產(chǎn)權(quán)是否完整如已抵押未解除、公房不符合上市出售條件;
4.產(chǎn)權(quán)有無糾紛如拍賣競得、婚姻或財(cái)產(chǎn)繼承、確定為拆遷的房屋等;
5.有房地產(chǎn)兩證未必就有產(chǎn)權(quán),如偽造房產(chǎn)兩證、被查封或強(qiáng)制拍賣、遺失補(bǔ)辦后發(fā)生過轉(zhuǎn)讓。希望有所幫助，僅供參考。

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人生幸福

1．買賣。作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的*廣泛的*，買賣以價(jià)金的支付為土地使用權(quán)的對價(jià)。由于“買賣”是土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”的主要表現(xiàn)形式，我們通常所說的土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”指的就是土地使用權(quán)“買賣”。下文關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的討論實(shí)際上也是關(guān)于土地使用權(quán)買賣合同的討論，所以說，“轉(zhuǎn)讓”有廣、狹兩個概念之分，當(dāng)“轉(zhuǎn)讓”是廣義概念時，它包括所有的以權(quán)利主體變更為目的土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)行為；當(dāng)“轉(zhuǎn)讓”是狹義概念時，它與買賣具有同樣的涵義。2．抵債。抵債是買賣的一種特殊形式，只不過價(jià)金支付的條件和期限不同而已。在土地使用權(quán)買賣時，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)和價(jià)金的支付是對等進(jìn)行的，而在以土地使用權(quán)抵債時，價(jià)金支付在前，所抵之債視為已付之價(jià)金。3．交換。以交換的*轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)的對價(jià)不是價(jià)金，而是其他財(cái)產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。土地使用人將土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給受讓人，以此取得受讓人提供的其他財(cái)產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。4．作價(jià)入股。作價(jià)入股介于買賣和交換之間，既類似買賣，又類似交換。說它類似買賣，是因?yàn)閷⑼恋厥褂脵?quán)用來作價(jià)，所作之價(jià)如同買賣之價(jià)金；說它類似交換，是因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)被用來入股，所得之股如同其他財(cái)產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。5．合建。在開發(fā)房地產(chǎn)時，合建與以土地使用權(quán)作價(jià)入股都屬于一方出地、他方出錢建房的合作形式。為合作建房的目的而設(shè)立獨(dú)立法人的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的對價(jià)是*；不設(shè)立獨(dú)立法人，而采取加名的*，或甚至不加名、僅以合建合同約定合作各方產(chǎn)權(quán)分配的，土地使用權(quán)的對價(jià)是房屋建成以后的產(chǎn)權(quán)。因合建而分配產(chǎn)權(quán)以后原土地使用人雖然擁有部分房屋產(chǎn)權(quán)及該房屋占用范圍和公用面積的土地使用權(quán)，卻不再擁有原來意義上的土地使用權(quán)，可視為交換的一種特殊形式，即用地人以部分土地使用權(quán)換取房屋產(chǎn)權(quán)。

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隔壁王學(xué)長

土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈送。土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥*取得的土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制，土地使用權(quán)不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

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