李經(jīng)理

土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地,拆遷,安置,補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到"三通一平","五通一平"或"七通一平"的建設(shè)條件(熟地)，再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程.
房地產(chǎn)開發(fā)商拿土地蓋房子屬于二級開發(fā)

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趙軍帥

土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地,鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地,拆遷,安置,補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到"三通一平","五通一平"或"七通一平"的建設(shè)條件(熟地)，再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程.
從空間上來講，土地一級開發(fā)主要可分為成片(或連片)開發(fā)及分片開發(fā)兩類.當(dāng)然，這只是一種約定俗成的說法，在法律上還沒有明確的規(guī)模指標(biāo)界定;從時間上來講，一種是可以先做一級開發(fā),再做二級開發(fā)，即一,二級開發(fā)分離的形式，另一種是一級開發(fā)包含在二級開發(fā)之中的形式;從性質(zhì)上來講，一類是存量一級開發(fā)，包括舊城改造,舊村改造,城中村改造及退二進(jìn)三(工業(yè)廠區(qū)改商業(yè),住宅等第三產(chǎn)業(yè))項(xiàng)目，另一種是增量一級開發(fā)，包括征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，有些是已納入城市總體規(guī)劃的成片征地開發(fā)，有些是總體規(guī)劃區(qū)以外單獨(dú)立項(xiàng)基建類項(xiàng)目.
根據(jù)土地一級開發(fā)涉及的類型不同及發(fā)展歷程，當(dāng)前土地一級開發(fā)的開發(fā)模式主要有五種：
，割臘肉式：誰看上哪一塊就割給誰，開發(fā)商,用地單位自行做一級和二級開發(fā).這種的好處是政府無需投入，缺點(diǎn)是政府也低，城市整體規(guī)劃難以實(shí)施，開發(fā)進(jìn)度無法掌控,保障.盡管國家三令五申強(qiáng)調(diào)，今后經(jīng)營性城市建設(shè)用地將一律先由政府進(jìn)行一級開發(fā)，再進(jìn)入土地市場，但割臘肉式仍將會延續(xù)相當(dāng)長的時間.這是無可奈何的事情，在缺乏大額保證的情況下，很多制度是蒼白的.
第二，指婚式(即五統(tǒng)一)：成立土地儲備機(jī)構(gòu)或指定專門成立的國有公司承擔(dān)一級開發(fā)，好處是政府相對豐厚，缺點(diǎn)是政府需要大量鋪墊，開發(fā)進(jìn)度慢，沒錢的地方玩不起，更等不起.
第三，招親式：政府公開招標(biāo)方案優(yōu),成本廉的企業(yè)承擔(dān)一級開發(fā)，根據(jù)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移與否及分利辦法不同，在實(shí)際操作中又衍生為多種形式，如一級開發(fā)不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的委托式，實(shí)際上相當(dāng)于工程承包，也可以發(fā)生兩次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即政府將生地出讓給一級開發(fā)商，開發(fā)成熟后再由一級開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)商，另一種叫"生地出讓-熟地回購"，即一級開發(fā)成熟后再由政府收儲統(tǒng)一上市.在政府與一級開發(fā)商的分利辦法上有固定,溢價分成,固定+溢價分成及完全市場操作等幾種，在惠州市政府與中信深圳集團(tuán)一級開發(fā)合作中，政府作出了土地增值全部歸中信的承諾.
第四，新城公司式：直接成立新的城區(qū)公司壟斷一級開發(fā)經(jīng)營，好處是政府主導(dǎo)，缺點(diǎn)是與市場脫節(jié)，甚至滋生腐敗.
第五，借殼上市式：目前國內(nèi)土地仍為空白，可與境外有信譽(yù),有資質(zhì)機(jī)構(gòu)合作土地一級開發(fā)，借殼上市融資，其缺點(diǎn)是政府容易陷入被動.如香港華潤曾經(jīng)操作的10平方公里海南石梅灣項(xiàng)目采用的就是這一形式.
土地二級開發(fā)即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地通過流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的過程.包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,,抵押等.以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場.即一般指商品房進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場.

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吳女士

土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地,拆遷,安置,補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到"三通一平","五通一平"或"七通一平"的建設(shè)條件(熟地)，再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程.
一級市場即政府出讓市場，是指政府有償,有限期的出讓土地使用權(quán)的市場市場;
二級市場是指土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場;
三級市場是指用地單位土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓.

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高興

土地市場是土地及地上建筑物和其它附著物作為商品進(jìn)行交換的總和.土地市場也稱為地產(chǎn)市場.
我國土地市場有三種運(yùn)行模式：
一級市場即政府出讓市場，是指政府有償,有限期的出讓土地使用權(quán)的市場市場;
二級市場是指土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場;
三級市場是指用地單位土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓.

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王

土地市場是土地及地上建筑物和其它附著物作為商品進(jìn)行交換的總和.土地市場也稱為地產(chǎn)市場.
我國土地市場有三種運(yùn)行模式：
一級市場即政府出讓市場，是指政府有償,有限期的出讓土地使用權(quán)的市場市場;
二級市場是指土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場;
三級市場是指用地單位土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓.

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是舊人還是新友

土地市場是土地及地上建筑物和其它附著物作為商品進(jìn)行交換的總和。土地市場也稱為地產(chǎn)市場。
我國土地市場有三種運(yùn)行模式：
一級市場即政府出讓市場，是指政府有償、有限期的出讓土地使用權(quán)的市場市場；
二級市場是指土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場；
三級市場是指用地單位土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓。

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指尖逝去青春

土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。
從空間上來講，土地一級開發(fā)主要可分為成片（或連片）開發(fā)及分片開發(fā)兩類。當(dāng)然，這只是一種約定俗成的說法，在法律上還沒有明確的規(guī)模指標(biāo)界定；從時間上來講，一種是可以先做一級開發(fā)、再做二級開發(fā)，即一、二級開發(fā)分離的形式，另一種是一級開發(fā)包含在二級開發(fā)之中的形式；從性質(zhì)上來講，一類是存量一級開發(fā)，包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及退二進(jìn)三（工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、住宅等第三產(chǎn)業(yè)）項(xiàng)目，另一種是增量一級開發(fā)，包括征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，有些是已納入城市總體規(guī)劃的成片征地開發(fā)，有些是總體規(guī)劃區(qū)以外單獨(dú)立項(xiàng)基建類項(xiàng)目。

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窗外的雨滴

所謂一級土地開發(fā)，是指在土地出讓前，對土地進(jìn)行整理*開發(fā)的過程。具體來說，就是按照城市規(guī)劃功能、豎向標(biāo)高和市政地下基礎(chǔ)設(shè)施配套指標(biāo)的要求，由政府統(tǒng)一組織征地補(bǔ)償、拆遷安置、土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共配套設(shè)施建設(shè)，按期達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地開發(fā)行為。土地一級開發(fā)是土地出讓前的運(yùn)作*，開發(fā)的主體應(yīng)是當(dāng)?shù)卣蛴僧?dāng)?shù)卣付ǖ耐恋亻_發(fā)企業(yè)，而土地一級開發(fā)的結(jié)果是要使“生地”成為“熟地”，達(dá)到出讓的標(biāo)準(zhǔn)。在大多數(shù)城市主要是由政府來操作，也有政府委托企業(yè)來做，政府負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督，或者由國有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲備機(jī)構(gòu)來做。

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